Rückabwicklung – Immobilienanlage bleibt beim Darlehensnehmer

Wird ein unwirksamer Darlehensvertrag rückabgewickelt, der zuvor im Treuhandmodell zur Finanzierung von Immobilienanlagen abgeschlossen worden war, kann die Bank vom Darlehensnehmer im Gegenzug nicht die Immobilienanlage herausverlangen.

Kompakt

• Die Bank muss sich mit ihrer Rückzahlungsforderung an denjenigen halten, an den sie die Darlehensvaluta ausbezahlt hat.
• Die Rechtslage ist in obigem Sinne eindeutig, wenn Immobilieneigentum über einen unwirksamen Realkredit finanziert wurde: Zahlungsempfänger war der Verkäufer.
• Dies dürfte auch für Fondsanteile gelten. Eine aktuelle Entscheidung zu einem solchen Fall liegt aber noch nicht vor.

Komplett

Ausgangspunkt ist die in den 90er Jahren häufig aufgetretene Konstellation bei Immobilienanlagen: Ein Anleger wird zu Investitionszwecken geworben. Das Anlagekapital wird über eine Bank fremdfinanziert und alles über einen Treuhänder abgewickelt, der über eine umfassende Vollmacht des Anlegers verfügt. Wie sich später herausstellte, verstießen diese Vollmachten wegen ihres Umfangs gegen das Rechtsberatungsgesetz, da der Treuhänder regelmäßig keine entsprechende Erlaubnis zur fremden Rechtsbesorgung besaß. Die vom damit vollmachtslosen Treuhänder für die Anleger abgeschlossenen Darlehensverträge sind grundsätzlich unwirksam, es sei denn, die Bank kann sich auf den Rechtsschein einer wirksamen Vollmacht des Treuhänders berufen. Für die weitere Darstellung wird hier die Unwirksamkeit der Darlehensverträge zugrunde gelegt.

Die Folge dieser Unwirksamkeit ist, dass derartige Verträge rückabzuwickeln sind; Empfangenes ist zurückzugeben. Unproblematisch kann der Darlehensnehmer / Anleger von der Bank die an diese geleisteten Zahlungen – soweit ein solcher Anspruch noch nicht verjährt ist –, sowie bei noch bestehenden Darlehensverträgen die Sicherheiten herausverlangen und die Tilgung verweigern. Es stellt sich nun die Frage, ob und von wem auch die Bank etwas zurückverlangen kann.

Die Rückabwicklung vollzieht sich nach Bereicherungsrecht.¹ Danach können Vermögensvorteile, die man ohne Rechtsgrund von jemandem erhalten hat, generell herausverlangt werden. Man unterscheidet zwischen der Leistungskondiktion und der Eingriffskondiktion, wobei „Kondiktion“ den Sammelbegriff für alle bereicherungsrechtlichen Ansprüche bildet.
Wie der Wortlaut bereits sagt, verlangt man mit der Leistungskondiktion den Vermögensvorteil heraus, den der Empfänger durch Leistung erlangt hat. Leistung wird definiert als eine auf bewusste und zweckgerichtete Vermehrung fremden Vermögens gerichtete Zuwendung. Unter die Eingriffskondiktion fällt hingegen die Rückforderung jedes Vermögensvorteils, den der Bereicherte in sonstiger Weise auf Kosten eines anderen erlangt hat.

Die Unterscheidung zwischen den beiden Kondiktionsarten ist insofern relevant, als es den Grundsatz des Vorranges der Leistungsbeziehungen und damit der Leistungskondiktion gibt. Derjenige, der eine Leistung erbracht hat (zur Erfüllung einer vermeintlichen, zum Beispiel vertraglichen Verpflichtung), kann grundsätzlich nur im Rahmen der Leistungskondiktion vorgehen. Ist der Leistungsgegenstand inzwischen bei einem Dritten angelangt, kann sich der Leistende mit seinem Rückforderungsverlangen generell nicht an den Dritten wenden und nicht im Wege der Eingriffskondiktion vorgehen. Er muss sich vielmehr an seinen ursprünglichen Leistungsempfänger wenden, der sich dann wieder an seinen Leistungsempfänger zu halten hat, usw.

Bei der vorliegenden Konstellation weist regelmäßig der Treuhänder die Bank im Namen der Darlehensnehmer an, die Darlehensvaluta direkt an den Verkäufer (bei Immobilieneigentum) oder die Fondsgesellschaft (bei Immobilienfondsbeteiligungen) zur Begleichung der Kaufpreis- bzw. Einlagenforderung gegen den Darlehensnehmer auszuzahlen. Es handelt sich um einen typischen Anweisungsfall, bei welchem – bei ungestörten vertraglichen Verhältnissen – durch diese Auszahlung zum einen die Bank an den Darlehensnehmer leisten, nämlich im Rahmen der vertraglichen Beziehung zwischen Bank und Darlehensnehmer die Anweisung befolgen will (Deckungsverhältnis), zum anderen der Darlehensnehmer an den Geldempfänger eine vertraglich geschuldete Leistung erbringen möchte (Valutaverhältnis).

Zwischen der Bank und dem Geldempfänger (Verkäufer / Fondsgesellschaft) hingegen besteht keine vertragliche Verpflichtung, auch keine vermeintliche Verpflichtung. In diesem Verhältnis (Zuwendungsverhältnis) vollzieht sich nur die Geldtransaktion als tatsächliche Zuwendung. Die Bank erbringt somit an den Zahlungsempfänger keine Leistung. Der Empfänger sieht den Erhalt des Geldes als Leistung des Darlehensnehmers / Anlegers an, nicht als Leistung der die Transaktion ausführenden Bank. Es kommt zur Bewertung einer Zuwendung als Leistung auf diesen Empfängerhorizont an.

Im vorliegenden Fall ist der Darlehensvertrag unwirksam. Aufgrund der nichtigen Vollmacht konnte der Treuhänder die Bank auch nicht wirksam im Namen der Darlehensnehmer zur Auszahlung des Geldes an den Verkäufer / Immobilienfonds anweisen. Das Deckungsverhältnis ist gestört. Mit der Ausführung der Anweisung wollte die Bank eine Leistung an ihren Darlehensnehmer erbringen, doch mangels wirksamer Anweisung erfolgte diese ohne Rechtsgrund.

Die Bank kann ihre Leistung bei gestörtem Deckungsverhältnis nur im Rahmen der Leistungskondiktion herausverlangen und muss diese im Deckungsverhältnis, somit also gegen den Darlehensnehmer geltend machen. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn die fehlerhafte Anweisung dem Darlehensnehmer gar nicht zuzurechnen ist. Sie ist ihm zuzurechnen, wenn er sie zunächst erteilt, dann aber widerrufen oder die Anweisungserklärung angefochten hat. In diesen Fällen hat der Darlehensnehmer die Ursache für die Anweisung und deren späteren Wegfall gesetzt. Weist jedoch ein nicht bevollmächtigter Treuhänder, quasi eine x-beliebige Person, die Bank zur Auszahlung an, so ist dies dem Darlehensnehmer nicht zuzurechnen. Die Auszahlung der Darlehensvaluta an den Verkäufer / Immobilienfonds kann dann ebenfalls nicht als Leistung des Darlehensnehmers gewertet werden.
Dann liegt jedoch in keinem der Verhältnisse eine Leistung vor, weshalb auch keine Leistungskondiktion vorrangig vor der Eingriffskondiktion der Bank gegenüber dem Geldempfänger sein kann. Die Bank muss sich somit direkt an den Verkäufer / Immobilienfonds wenden, um ihr Geld zurückzuerlangen. Da sie keine Kondiktionsmöglichkeit gegenüber dem Darlehensnehmer besitzt – weder hat sie an ihn geleistet, noch hat er tatsächlich etwas von ihr erlangt –, kann sie auch nicht die Herausgabe des Immobilieneigentums / der Fondsbeteiligung verlangen. Sie kann auch gegen die auf Rückzahlung von Zins- und Tilgungsleistungen gerichtete Forderung des Darlehensnehmers nicht einwenden, dieser müsse ihr im Gegenzug die Immobilienanlage übertragen. Da der Darlehensnehmer von der Bank nie etwas (weder als Leistung noch als Zuwendung in sonstiger Weise) empfangen hat – allein von Verkäuferseite wurde ihm Eigentum übertragen –, kann die Bank sich auch nicht darauf berufen, er habe aus dem unwirksamen Darlehensgeschäft das Eigentum erworben und müsse dies als Surrogat herausgeben.

Erst kürzlich stellte der Bundesgerichtshof im Leitsatz seiner Entscheidung vom 27.Februar 2007 – Aktenzeichen: XI ZR 56/06 – klar:

"Ein Kreditinstitut, das den Erwerb einer Eigentumswohnung finanziert hat, kann vom Erwerber und Darlehensnehmer, der die Rückabwicklung des nach dem Rechtsberatungsgesetz unwirksamen Darlehensvertrages begehrt, nicht die Übereignung der Eigentumswohnung verlangen."

Im übrigen steht auch hier wieder die Subsidiarität der Eingriffskondiktion (entspricht dem Vorrang der Leistungskondiktion) entgegen: Das Eigentum erlangte der Darlehensnehmer durch Leistung des Verkäufers, weshalb er sich auch im Rahmen der Rückabwicklung nur mit diesem im Rahmen der Leistungskondiktion auseinanderzusetzen hat. Eine – hier ohnehin mangels Zuwendung nicht gegebene – Eingriffskondiktion der Bank gegen den Darlehensnehmer kann nicht parallel bestehen.

Anders mag die Situation dann zu beurteilen sein, wenn nicht Immobilieneigentum, sondern Fondsbeteiligungen finanziert wurden und diese Fondsbeitritte ein mit dem Darlehensvertrag verbundenes Geschäft darstellen. (Das Darlehen dient ganz oder teilweise der Finanzierung des anderen Vertrages und beide Verträge ergänzen sich zu einer rechtlichen oder wirtschaftlich-tatsächlichen Einheit, weil sich der Darlehensgeber bei der Vorbereitung oder dem Abschluss des Verbraucherdarlehensvertrags der Mitwirkung des Unternehmers bedient²).

Über diese Konstellation musste beim Bundesgerichtshof bislang nur der II. Zivilsenat entscheiden,³ und zwar wie folgt:⁴ "Fehlt es danach an einem wirksamen Kreditvertrag, schuldet der Anleger nicht die Rückzahlung der Darlehensvaluta, sondern hat der Bank nur seinen Fondsanteil zu übertragen." Er begründete dies in seinen Entscheidungsgründen: "Zwar sind der Darlehensvertrag und der Beitrittsvertrag rechtlich selbständige Geschäfte (...). Sie werden durch § 9 VerbrKrG aber derart miteinander verbunden, dass auch im Rahmen der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung nicht von Leistungen einerseits der Bank an den Anleger und andererseits des Anlegers an die Fondsgesellschaft auszugehen ist. Vielmehr erhält der Anleger nur eine einheitliche Leistung, nämlich den Fondsanteil."

Er beruft sich unter anderem auch auf ältere Entscheidungen des XI. Zivilsenats,⁵ bei welcher dieser den Fall eines verbundenen Geschäfts anders beurteilte als die bereicherungsrechtliche Rückabwicklung bei nicht verbundenen Geschäften. Dort ging es jedoch nicht um den Fall einer von Beginn an unwirksamen Anweisung. Daher kann nicht ohne weiteres der Schluss gezogen werden, dass in der hier diskutierten Konstellation letztlich doch eine Leistungskondiktion der Bank gegen den Darlehensnehmer möglich sei, da dieser die Fondsbeteiligung als Leistung der Einheit Fondsgesellschaft-Bank erhalten habe. Nach der Rechtsprechung des nunmehr auch für Verbundgeschäfte zuständigen XI. Zivilsenats³ zum realkreditfinanzierten Immobilieneigentum ist vielmehr davon auszugehen, dass dieser eine strikte Trennung zieht zwischen dem reinen Bereicherungsrecht auf der einen Seite⁶ und den Vorschriften zum Widerruf,⁷ zu welchen die Vorschrift zum verbundenen Geschäft⁸ zu zählen ist. Der XI. Zivilsenat wendet sich gegen die Ansicht des II. Zivilsenats, dass bei Auszahlung der Darlehensvaluta aufgrund eines später widerrufenen Darlehensvertrages an den Verkäufer nicht von einer Leistung der Bank an den Darlehensnehmer auszugehen sei, da der Verkäufer quasi der verlängerte Arm der Bank im Verbundgeschäft sei, und der Darlehensnehmer das Geld somit nie empfangen habe, unter anderem mit folgenden Argumenten:

"Weder aus dem Wortlaut noch aus der Systematik des Gesetzes oder dessen Sinn ergibt sich ein Ansatz für eine Differenzierung nach dem Verbundcharakter des Geschäfts. Dem Wortlaut des Gesetzes ist nichts dafür zu entnehmen, dass der Empfang eines Darlehens bei verbundenen Geschäften anders zu verstehen sein könnte als bei nicht verbundenen."⁹

Wenn aber in der dort geschilderten Konstellation eine Auswirkung der Verbundeigenschaft auf die bereicherungsrechtliche Rückabwicklung verneint wird, dann wird dies wohl auch in der hier angenommenen Fallkonstruktion ebenso gesehen werden. Es steht daher zu vermuten, dass im Rahmen unserer Grundfallkonstruktion bei Vorliegen eines Verbundgeschäftes die Bank ebenfalls nicht den Fondsanteil vom Darlehensnehmer herausverlangen kann. Nur am Rande sei erwähnt, dass aufgrund der üblicherweise schlechten wirtschaftlichen Entwicklung dieser damals vermittelten Fondsbeteiligungen auch keine Bank ein Interesse an einer solchen Forderung haben wird. _{Katja Beckerle}

1. §§ 812 ff BGB
2. § 358 Abs. 3 BGB
3. Dessen diesbezügliche Urteile wurden nach neuer Geschäftsverteilung innerhalb des Bundesgerichtshofes von dem dann zuständigen XI. Zivilsenat weitestgehend verworfen. Zu dieser konkreten Fallgestaltung konnte der XI. Zivilsenat aber seither keine eigenen Feststellungen treffen, da die zur Entscheidung stehenden Fälle entweder Immobilieneigentumserwerbe betrafen oder sie sich zwar um die Rückabwicklung von Immobilienfondsbeteiligungsfinanzierungen drehten, ein Verbundgeschäft jedoch nicht behauptet worden war.
4. Urteil vom 14.06.2004 – Aktenzeichen: II ZR 393/02 –
5. Urteil vom 12.11.2002 – XI ZR 47/01 – und Urteil vom 17.09.1996 – XI ZR 164/94)
6. §§ 812 ff BGB
7. §§ 355 – 359 BGB
8. §§ 355 – 359 BGB
9. BGH, Urteil vom 25.04.2006 – XI ZR 193/04

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